Mis à jour le 18 juin 2026
Depuis le 1er janvier 2026, c’est l’ensemble du marché du meublé touristique à Oléron qui est chamboulé.
La loi Le Meur (1), plus communément appelée loi anti-Airbnb, a posé un plafond net : 4 000 locations saisonnières autorisées sur l’île.
Pour les propriétaires qui ont obtenu leur autorisation, la saison est lancée. Pour les autres, en attente de réponse, sur liste d’attente, ou tout simplement refusés, l’avenir locatif de leur bien est en suspens. Tour d’horizon de ce qui a changé et de ce que ça implique concrètement.
Mise à jour du 29 Mai 2026 : l’actualité bouge vite ! Propriétaires et investisseurs qui voudraient se tourner vers la location à l’année suite aux quotas imposés, le statut du bailleur privé pourrait devenir intéressant avec la proposition de loi déposée le 14 avril 2026 par Valérie Létard et adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 28 mai 2026 ! Lisez mon article complet ici pour tout comprendre.
Meublés touristiques : une île sous pression
Sur l’Ile d’Oléron, il demeure un constat que l’on ne peut ignorer.
En l’espace d’une décennie le nombre de meublés touristique a vu son chiffre multiplié par quatre. Alors que l’île ne comptait que 1000 meublés de tourisme il y a 10 ans, elle en comptait 4000 en 2025. Ces 4000 logement représentent 13% du parc immobilier oléronais, dans un territoire où 62% des logements sont des résidences secondaires.
Cette distribution inégale des logements a entraîné des conséquences nettement visibles sur le territoire insulaire : de nombreuses personnes peinent à trouver un logement à l’année, les forçant souvent à retourner s’installer sur le continent, des classes ferment, les entreprises peinent de plus en plus à recruter des saisonniers ou à conserver durablement leurs employés. (2)
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 entend donner du pouvoir aux mairies pour tendre à rééquilibrer les marchés sous tension. Au regard de la tension observée sur le marché insulaire de l’île d’Oléron, les communes se sont emparées de ces nouveaux outils réglementaires pour encadrer les pratiques des locations saisonnières et rétablir le juste équilibre.
Réglementation depuis janvier 2026
L’enregistrement obligatoire des meublés de tourisme
Pour louer légalement, depuis le 1er Janvier 2026 chaque meublé de tourisme doit désormais disposer d’un numéro d’enregistrement unique à 13 chiffres, obtenu via la plateforme dédiée de la Communauté de communes (3douest.com). Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces : Airbnb, Abritel, Booking… et sur les sites des agences immobilières.
Cette obligation concerne tous les propriétaires, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Une mesure complémentaire s’applique uniquement aux propriétaires de résidences secondaires : les quotas de meublés de tourisme autorisés par commune.
API Meublés : la future plateforme nationale (en retard) d’enregistrement
Prévue initialement pour le 20 Mai 2026, la plateforme officielle du gouvernement (API Meublés) a été repoussée au second semestre 2026 sans date précise. L’idée ? Regrouper l’ensemble des demandes gérées actuellement par les communes françaises, sur une seule et même plateforme nationale.
Concrètement ? Pour les propriétaires disposant déjà d’un numéro d’autorisation, comme pour ceux souhaitant en obtenir un, il faudra refaire le processus d’enregistrement sur celle-ci. Un nouveau numéro vous sera attribué, avec un format différent de ce qui existe aujourd’hui pour Oléron. Les quotas restent inchangés et toujours décidés par les communes, et la liste d’attente devrait à priori être conservée. Un article dédié sera écrit sur ce sujet pour éclaircir ces points.
Les quotas, commune par commune
Les huit communes de l’île ont chacune fixé leurs propres quotas, en se basant sur le nombre de meublés déclarés au moment de l’entrée en vigueur du dispositif. Le plafonnement du nombre d’autorisation délivrées par commune est le suivant :
Une fois les quotas pleins, chaque nouvelle demande sera placée sur liste d’attente. Elle ne pourra intégrer le dispositif que si une place se libère, c’est-à-dire si un propriétaire cesse son activité ou vend son bien. En pratique, pour un acheteur qui investit aujourd’hui sur l’île dans l’espoir de louer en saisonnier, la porte n’est plus ouverte. (3)
La limite de 4 logements par propriétaire et par commune
C’est l’une des mesures qui a le plus bousculé les multipropriétaires oléronais. Un même propriétaire ne peut plus détenir plus de quatre meublés touristiques par commune Certains vendeurs ont dû trouver des stratégies pour rebondir, souvent via des actes de donation à leurs enfants et plus souvent encore en vendant leur bien.
Un marché oléronais qui se redessine
La photographie du marché est en train de se mouvoir sous nos yeux. Pour les acheteurs qui espèrent rentabiliser un bien via Airbnb, les règles ont fondamentalement changé en location saisonnière. Les quotas sont quasiment atteints dans la plupart des communes.
Obtenir une autorisation sans antériorité dans la location saisonnière aujourd’hui devient un vrai parcours du combattant. Les obstacles sont bien présents : outre la liste d’attente, tout logement mis en location saisonnière pour la première fois après le 21 novembre 2024 doit obligatoirement afficher un DPE classé au minimum E. Une contrainte supplémentaire qui exclut naturellement de nombreux biens oléronais.
Que faire ?
Si vous êtes déjà propriétaire
Pour les propriétaires déjà en place, la situation est en réalité plus confortable qu’avant (tant que vous restez en dessous de la limite de 4 biens par commune) : moins de concurrence, une offre plafonnée, et une demande touristique qui reste forte.
Risque 1 : le potentiel retour du péage du pont d’Oléron (lire la crainte des acheteurs ici) qui pourrait entrainer une baisse du nombre de vacanciers sur les courts séjours, et dans une moindre exception pour les séjours plus longs ; mais la diminution mécanique de l’offre en location (du fait des quotas) devrait en réalité équilibrer le marché et donc ne pas avoir d’impact sur votre investissement via le nombre de nuitées.
Risque 2 : rater l’obtention du futur numéro d’autorisation via l’API Meublé du gouvernement. Bien que votre actuelle autorisation soit valide, il sera important lors de la mise en service de la nouvelle plateforme du gouvernement de faire les démarches au bon moment.
Si vous envisagiez d’acheter
Entre l’incertitude sur l’obtention de l’autorisation, les exigences énergétiques et la saturation des quotas, l’investissement locatif doit être mesuré avant tout achat. Mais si cette réglementation est valable pour Oléron, elle l’est aussi dans beaucoup d’autres lieux de villégiatures au niveau national : ce n’est donc pas une contrainte stricto-Oléronaise !
Les communes sur Oléron vont encore plus loin pour faciliter l’accession et logement et encourager la conversion des meublés de tourisme en logements à l’année, en proposant notamment aux propriétaires une prime pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Si le bien est un futur meublé de tourisme, ou un logement vacant, et qu’une location à l’année vous est possible, il peut sous certaines conditions être candidat à la prime de conversion (voir ci-dessous) : c’est une alternative possible, tout comme l’éventuelle Loi Létard en cours d’étude (statut du bailleur privé).
Pouvez-vous bénéficier de la prime à la conversion ?
C’est le sujet de mon article dédié à la prime à la conversion.
Morgan Rogeon
- https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2024/11/19/2024-1039/jo/texte
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/jo/2024/11/20/0274 - https://legrandvillageplage.fr/la-municipalite/meubles-de-tourisme
- https://taxe.3douest.com/includes/download/xFq4te-REGLEMENT-GENERAL.pdf
Pour aller plus loin
Votre bien est concerné par la loi Le Meur ? Vous hésitez à acheter sur Oléron pour louer ensuite sur AirBnb ou à l’année ? Je peux vous aider dans votre choix et y voir plus clair, ensemble.