Location à l’année sur Oléron, le statut du bailleur privé est-il intéressant ? La loi Létard pourrait bientôt tout changer ! (29 mai 2026)
Depuis février 2026, un nouveau cadre fiscal a vu le jour pour relancer l’investissement locatif en France : le statut du bailleur privé, connu aussi en tant que dispositif Jeanbrun. Si dans sa version actuelle ce dispositif s’applique difficilement au territoire Oléronais, la proposition de loi n° 2674 de Valérie Létard (déposée le 14 avril 2026 à l’Assemblée nationale et adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 28 mai 2026) propose deux évolutions qui pourraient tout changer dans les prochains mois.
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Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal créé par la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, et applicable aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Il prend la succession du dispositif Pinel, qui s’est éteint fin 2024 et dont l’arrêt avait fait chuter de près de 80 % les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers.
Son objectif est simple : redonner envie aux particuliers d’investir dans la pierre pour la louer, dans un contexte de crise de l’offre locative. La méthode, en revanche, est nouvelle pour ce type d’investissement.
Le mécanisme en quelques mots
Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le statut du bailleur privé fonctionne sur le principe de l’amortissement. Concrètement, le propriétaire peut déduire chaque année de ses revenus une fraction de la valeur de son bien, pour tenir compte de son usure dans le temps (comme le LMNP). Cet amortissement vient d’abord réduire l’impôt sur les loyers perçus, et peut ensuite, lorsqu’il dépasse les revenus locatifs, s’imputer sur les autres revenus du foyer (salaires notamment) dans la limite de 10 700 € par an.
Pour un contribuable fortement imposé, l’avantage devient significatif sur la durée de l’engagement, qui est de neuf ans minimum. La contrepartie est claire : louer nu, en résidence principale, à un loyer encadré, à un locataire dont les ressources sont également plafonnées.
Le dispositif s’applique uniquement aux logements situés dans des immeubles collectifs. Or, le parc immobilier Oléronais est massivement composé de maisons individuelles.
Pourquoi ce dispositif est aujourd’hui peu adapté à Oléron
C’est ici que se situe le point clé pour les propriétaires de l’île. Le statut du bailleur privé, dans sa version actuelle, comporte deux conditions qui posent problème sur notre territoire.
Première limite : les maisons individuelles sont exclues
Le dispositif s’applique uniquement aux logements situés dans des immeubles collectifs. Or, le parc immobilier oléronais est massivement composé de maisons individuelles. Les immeubles collectifs sont rares en dehors de Saint-Pierre-d’Oléron et quelques copropriétés sur les autres communes. Pour la grande majorité des propriétaires de l’île, cette première condition ferme la porte d’entrée.
Seconde limite : un seuil de travaux élevé dans l’ancien, et un DPE exigeant
Pour les biens anciens éligibles, la loi exige que le propriétaire engage des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien, et permettant d’atteindre une bonne performance énergétique (classe A ou B). Sur un appartement acheté 200 000 €, cela représente 60 000 € de travaux à engager, ce qui constitue un effort considérable et freine de nombreux projets, d’autant que les classes A ou B sont coûteuses à obtenir sur les profils de biens notre territoire.
En l’état, le statut du bailleur privé reste donc largement théorique pour Oléron. Il concerne en pratique un petit nombre de propriétaires d’appartements dans les copropriétés de l’île, prêts à engager des travaux conséquents.
Ce que la proposition de loi Létard pourrait changer
Voilà pourquoi l’actualité parlementaire mérite d’être suivie. Les choses avancent vite pour le statut du bailleur privé, et cela pourrait changer la donne pour Oléron.
La proposition de loi déposée le 14 avril 2026 par Valérie Létard, députée du Nord et ancienne ministre du Logement, a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 28 mai 2026 après son examen en commission le 20 mai dernier.
La réintégration des maisons individuelles
C’est la mesure majeure pour Oléron. Si la proposition est définitivement adoptée, les maisons deviendraient éligibles au statut du bailleur privé. Tout un pan du parc immobilier insulaire entrerait alors dans le périmètre du dispositif.
L’abaissement du seuil de travaux à 20 %
La proposition ramène l’enveloppe travaux exigée dans l’ancien de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Sur un bien acheté 200 000 €, l’effort financier requis passerait ainsi de 60 000 € à 40 000 €. De nombreux projets, jusqu’ici hors-jeu, redeviendraient envisageables.
Une classe énergétique plus souple
La condition énergétique est assouplie par rapport au Jeanbrun initial : les travaux n’ont plus à amener le bien en classe A ou B. Ils doivent permettre un saut d’au moins deux classes si le bien était classé F ou G avant travaux, ou d’une classe dans les autres cas. Pour un bien Oléronais classé G, ce qui est fréquent sur notre territoire, passer en classe E suffirait. C’est une condition bien plus accessible.
Faciliter la rénovation en copropriété
Le texte prévoit également deux mesures plus techniques en faveur de la rénovation : un assouplissement des règles de regroupement des artisans pour faciliter les chantiers en copropriété, et un élargissement des garanties bancaires sur les prêts collectifs pour relancer ces financements jusqu’ici peu utilisés.
Où en est exactement la proposition de loi aujourd’hui ?
La proposition Létard n’est pas encore une loi votée. Adoptée en commission des affaires économiques le 20 mai 2026, puis adoptée à l’Assemblée Nationale en première lecture hier, 28 Mai 2026, elle doit ensuite être transmise au Sénat. À chaque étape, le texte peut être amendé, ralenti, ou abandonné.
Il faut donc considérer cette évolution comme une perspective sérieuse mais non acquise, d’autant que le calendrier des présidentielles 2027 approche à grands pas.
Quelle suite pour les propriétaires à Oléron ?
Si la proposition Létard est adoptée, le statut du bailleur privé deviendra une alternative pour les propriétaires oléronais, et je reviendrais sur ce blog avec un comparatif complet entre les différents leviers disponibles — statut du bailleur privé, LMNP, prime locale « Louons à l’année » de la Communauté de communes (dont j’ai écrit un article ici) — pour aider chacun à choisir le cadre le plus pertinent selon son bien et son projet.
D’ici là, il faut garder un œil sur la prochaine étape avec l’examen au Sénat. Le paysage fiscal évolue vite, parfois sur quelques semaines : mieux vaut être bien informé et anticiper, n’hésitez pas à me contacter sur ces sujets.
Morgan Rogeon
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