Mis à jour le 12 Septembre 2026
Canicules, incendies, prix des carburants : l’été 2026 n’aura pas contribué à la reprise du marché immobilier sur Oléron. Stabilité des prix voir baisses par secteur, le marché reste toujours orienté acquéreurs. La taxe foncière poursuit sa hausse engagée ces dernières années à cause notamment de la révision de la valeur locative cadastrale, et les taux de crédit pourraient repartir en hausse d’ici 2027.
MAIS, le changement le plus concret arrive au 1er janvier 2027 : le mode de calcul du DPE évolue et pourrait faire sortir une partie du parc ancien de l’île qui se trouvait jusqu’alors en passoire énergétique. Pour un propriétaire qui envisage de vendre ou d’acheter d’ici la fin de l’année, ce point pourrait avoir de l’importance.
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Évolution du marché sur Oléron – été 2026
Malgré un marché en demi-teinte, les biens se vendent toujours mais les délais restent longs et l’on constate encore de légères baisses de prix suivant les secteurs. La tendance de fond cet été est néanmoins restée sur une stabilisation après les baisses significatives précédentes. Ni la météo, le prix du carburant, ou la difficulté d’obtention des crédits n’auront facilité le rebond tant attendu du marché immobilier pour 2026.
Taux de crédit immobilier : une deuxième hausse
Le 10 Septembre dernier, la BCE a de nouveau augmenté de 0,25 points ses taux directeurs, après la hausse de Juin : les taux de crédit immobilier vont donc de nouveau augmenter. En partie anticipée par les banques, cette remontée devrait se faire de façon légère et progressive. La BCE se justifie en tentant de limiter l’impact du prix de l’énergie, or, l’instabilité géopolitique actuelle ne me permets pas de vous dire si cette hausse se poursuivra encore dans les mois à venir. Un accord ou une fin de conflit au Moyen-Orient pourrait aussi bien voir les taux baisser à la longue, et l’inverse être vrai si la crise s’aggrave ou qu’un nouveau conflit arrive.
A retenir : mon conseil pour tout projet d’achat sur Oléron reste identique : la fenêtre actuelle est encore pertinente. Pour les vendeurs en revanche, temporiser pourrait être bénéfique en attendant une possible remontée des prix en 2027. Toutefois, le risque à évaluer serait une envolée des taux de crédit qui limiterait les acheteurs futurs malgré une hausse potentielle des prix immobiliers.
Taxe foncière, taxe d’habitation sur Oléron : une hausse à décortiquer
Le bruit circule sur Oléron que la taxe d’habitation a encore augmenté. Comme expliqué dans mon article plus bas, la taxe foncière et d’habitation dépendent de la valeur locative cadastrale comme base de calcul. Pour 2026, l’État a voté une augmentation générale de 0,8%. A cela doit s’ajouter (entre autre) les taux communaux : identiques à 2025 pour Saint-Pierre d’Oléron et Saint-Georges d’Oléron, je n’ai pas encore l’ensemble des autres communes mais il semblerait que l’île d’Oléron ait choisi la stabilité dans un contexte mondial difficile.
Alors, pourquoi une augmentation ? hormis la hausse générale de 0,8%, vérifiez votre valeur locative cadastrale sur votre dernier avis, et regardez si celle-ci a augmenté au delà du barème national.
A retenir : Oléron semble avoir choisi la stabilité des taxes pour 2026 (à confirmer). Néanmoins l’État via son barème annuel, mais aussi via la digitalisation et le rapprochement de ses services, peut opérer des mises à jour et rattraper des déclarations cadastrales inexactes, qu’elles soient volontaires ou non. Votre VLC peut alors être grandement impactée, résultant en une augmentation de vos taxes.
DPE : des changements dès Janvier 2027
Le changement du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passera en Janvier 2027 de 1,9 à 1,7, sortant dès lors du statut de passoire thermique environ 300 000 logements supplémentaires (à l’échelle nationale). Cela concerne les logements chauffés à l’électricité, diminuant un peu plus la disparité de traitement avec les logements chauffés aux énergies fossiles.
Pour Oléron, la nouvelle pourra :
- Donner de l’air aux bailleurs souhaitant réaliser des travaux d’adaptation, mais aussi pénaliser les locataires dont les propriétaires retarderont l’échéance pour être en conformité et améliorer de fait le confort général.
- Priver les acheteurs d’une négociation ou de prix à la baisse si le DPE est reclassé positivement.
- Diluer l’avantage concurrentiel pour les propriétaires vendeurs disposant d’un bien chauffé au gaz ou au fioul.
- Permettre d’ouvrir à la location touristique saisonnière des biens classés F qui passeraient en classe E (exigence de la loi Le Meur).
Fin d’année 2026 : quelles perspectives ?
La fin d’année semble se profiler à l’image de la situation actuelle, avec un volume de vente en retrait, des prix fragiles et des acheteurs moins nombreux.
L’augmentation des taux de crédit immobilier pénaliseront les dossiers les plus fragiles, tout en laissant du poids aux acheteurs les plus qualifiés. Le dispositif JeanBrun déçoit toujours les acquéreurs, enlisant drastiquement la vente de logements neufs même si cette donnée ne concerne que peu Oléron. Mais qui dit peu de logements neufs et fiscalement peu avantageux, dit report sur le marché de l’occasion.
La guerre au moyen Orient et l’inflation sont donc à suivre de près ce dernier trimestre pour évaluer l’évolution du marché pour 2027. La baisse contractée post-covid s’étant globalement stabilisée, un retour à la hausse des prix immobilier est toujours attendu après un exercice 2026 jusqu’ici décevant par rapport au rebond constaté en début d’année.
Morgan Rogeon
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