Fiscalité d’une résidence principale ou secondaire à Oléron : comparatif inédit avec l’île de Ré, Noirmoutier, et Anglet
Cet article compare, chiffres officiels du gouvernement en main (DGFiP 2025), la fiscalité d’une résidence principale et d’une résidence secondaire entre quatre lieux de villégiature français : l’île d’Oléron, l’île de Ré, Noirmoutier et Anglet.
On y additionne taxe foncière, taxe d’habitation (THRS), majoration et ordures ménagères, à valeur locative cadastrale identique, pour répondre à deux questions simples : à quoi s’attendre comme impôts en achetant sur Oléron? et où en paye t-on le plus ?
Temps de lecture : 8 minutes
Impôts : combien paie t-on par an, tout compris ?
Propriétaire qui n’habite pas le bien à l’année : taxe foncière + taxe d’habitation (THRS) + majoration + ordures.
Propriétaire qui y vit à l’année : plus aucune taxe d’habitation depuis 2023. Il reste la taxe foncière + ordures.
Contrairement aux idées reçues, Oléron est donc en 2026 plus avantageuse fiscalement avec les résidences secondaires plutôt qu’avec les résidences principales. Mais pour les résidences principales, le taux ne fait pas tout !
La valeur locative cadastrale : la clé de compréhension du classement
Le classement « résidence principale » place Oléron en tête par le taux, mais la facture réelle dépend aussi de la valeur locative cadastrale (VLC) du bien, une valeur administrative figée sur les bases de 1970.
La VLC, c’est le montant estimé que pourrait rapporter votre bien annuellement s’il était mis en location, mais pas selon le marché locatif réel ! Cette valeur, définie par l’État, dépend de la surface du bien, de son ancienneté, de ses aménagements, critères… Elle est donc spécifique à chaque bien. La taxe foncière est ensuite calculée sur 50 % de cette VLC, multipliée par le taux voté par la commune.
Pour comparer ce qui est comparable, j’ai appliqué dans les graphiques de ce comparatif une même VLC hypothétique de 5 000 €/an pour toutes les communes. Cela permet d’isoler l’effet pur des taux d’imposition pour classer les territoires entre eux, puisque la VLC d’un bien précis n’est pas disponible en opendata (elle figure uniquement sur l’avis de taxe foncière).
Cette précision a son importance pour Oléron : l’imposition pour une résidence principale est la plus élevée des quatre, mais le bâti étant majoritairement ancien, les VLC y sont structurellement plus basses qu’à Anglet ou dans les communes récentes de l’île de Ré. À taux élevé mais base plus faible, la facture réelle peut rester compétitive.
Évolution des impôts sur 3 ans
Résidence secondaire — évolution 2023 → 2025
Coût annuel moyen d’une résidence secondaire par lieu, tout compris, VLC 5 000 €.
Île d’Oléron
Île de Ré
Noirmoutier
Anglet
Résidence principale — évolution 2023 → 2025
Coût annuel moyen d’une résidence principale par lieu (sans taxe d’habitation), tout compris, VLC 5 000 €.
Île d’Oléron
Île de Ré
Noirmoutier
Anglet
Une hausse récente à Oléron, et un ressenti à expliquer
La fiscalité des résidents secondaires a sensiblement augmenté sur Oléron en 2024-2025 (tout comme sur l’île de Ré !) : les huit communes ont voté une majoration de la taxe d’habitation qu’elles n’appliquaient pas auparavant (30 %, et même 50 % à Saint-Trojan-les-Bains), pour un surcoût d’environ +150 € en moyenne sur l’avis 2025.
Le ressenti des propriétaires est donc compréhensible : on ne paie pas plus en absolu, on paie quelque chose qui n’existait pas l’année précédente. À cela s’ajoute le poids visuel d’une taxe foncière élevée par rapport à ses voisins, et d’une redevance ordures (incitative) facturée à part : deux postes qui sautent aux yeux sur les factures.
Mais cette hausse, importante pour les propriétaires concernés, doit aussi être replacée dans une perspective comparative : Oléron reste t-elle avantageuse ? Que font les communes voisines ?
L’adoption de la majoration sur la taxe d’habitation des résidences secondaires (THRS)
Votée par décret, les communes peuvent être placées en zone tendues ce qui autorise ces dernières a adopter ou non une majoration sur la THRS pouvant aller jusqu’à 60%.
Le décret « zone tendue » du 25 août 2023 a donc déclenché une adoption massive dès 2024. À Ré, trois communes ne majorent toujours pas (La Couarde-sur-Mer, Loix, Saint-Martin-de-Ré), les autres ayant choisi pour 60% (le maximum) ; à Oléron, les huit communes appliquent elles, au moins 30 % (deux à 50 %).
Récapitulatif de l’évolution de l’adoption de la majoration THRS (en nombre de communes)
- Île d’Oléron : 2023 : 0/8 · 2024 : 8/8 · 2025 : 8/8
- Île de Ré : 2023 : 0/10 · 2024 : 3/10 · 2025 : 7/10
- Noirmoutier : 2023 : 0/4 · 2024 : 4/4 · 2025 : 4/4
- Anglet : 2023 : 1/1 · 2024 : 1/1 · 2025 : 1/1
La fiscalité des résidences secondaires n’est pas figée. Les communes situées en zone tendue peuvent, sous certaines conditions, décider d’appliquer ou de modifier une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les résultats présentés dans cette étude correspondent à la situation observée en 2025 et ne préjugent pas des décisions futures des collectivités notamment pour l’exercice 2026.
Ordures ménagères : deux logiques différentes
Ré, Noirmoutier et Anglet financent les déchets par une TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : un taux appliqué à la valeur locative, sur l’avis de taxe foncière (≈ 322 € à Ré, 338 € à Noirmoutier, 268 € à Anglet pour une VLC de 5 000 €).
Oléron a remplacé sa redevance forfaitaire par une Redevance Incitative (REOMi) au 1ᵉʳ janvier 2023 : un abonnement selon la taille du bac + une part variable selon le nombre de levées. Pour une résidence secondaire avec un bac de 120 L, l’abonnement de base est de 190 €/an (grille intercommunale 2026).
Bonne surprise : 190 € de REOMi, c’est moins que les 322 € de TEOM de Ré. C’est ce qui fait repasser Oléron devant Ré une fois tout additionné (écart ≈ 86 €/an). Nuance honnête : la REOMi grimpe si l’on produit beaucoup de déchets (part variable) ; et comme elle est forfaitaire alors que la TEOM suit la valeur locative, l’avantage d’Oléron sur Ré se vérifie dès que la valeur locative dépasse environ 3 400 €, cas de la grande majorité des biens.
Ce qui pèse vraiment : le prix d’achat
Pour une même maison de 90 m², le poste qui domine n’est pas la fiscalité, c’est le prix d’achat (prix moyen du m² sur la période Juin 2025/Juin 2026). A noter, le prix moyen est une moyenne de toutes les communes pour Ré et Oléron, et le prix peut grimper en fonction de l’emplacement et des prestations.
| Île | Prix maison /m² | ≈ 90 m² à l’achat | Impôts /an (tout compris)* |
|---|---|---|---|
| Oléron | ~3 333 € | ~300 000 € | ~2 650 € |
| Noirmoutier | ~4160 € | ~375 000 € | ~2 960 € |
| Anglet | ~6550 € | ~590 000 € | ~3 650 € |
| Île de Ré | ~6890 € | ~620 000 € | ~2 740 € |
*Résidence secondaire, à valeur locative identique. L’enseignement est intéressant : entre Oléron et Ré, l’écart de prix d’achat se chiffre en centaines de milliers d’euros (~320 000 € pour 90 m²), quand l’écart de fiscalité annuelle se compte en dizaines d’euros. Sur toute la durée de détention, le prix d’achat domine tout le reste.
Ce qu’il faut retenir si vous envisagez d’acheter sur Oléron
Au terme de ce comparatif chiffré, la gronde sur Oléron apparait finalement en trompe l’œil : car Oléron n’est pas l’île qui taxe le plus ses résidents secondaires. Tout compris (taxe foncière, taxe d’habitation, majoration et ordures ménagères) c’est même celle qui pèse le moins, devant l’île de Ré (à une centaine d’euro près), Noirmoutier et Anglet.
La hausse récente est réelle, le ressenti des propriétaires aussi, mais ils ne traduisent pas une exception oléronaise : ils reflètent un mouvement national qui frappe également plus fort ailleurs.
Pour un projet de résidence principale, le tableau change : Oléron a certes le taux foncier le plus élevé des quatre, mais la facture réelle dépend de la valeur locative cadastrale (VLC) de votre bien. Taux élevé × base modeste, cela peut donner une facture parfaitement compétitive. Renseignez-vous sur la VLC du bien (elle figure sur l’avis de taxe foncière du vendeur), c’est le seul chiffre qui vous donnera une estimation précise de votre impôt.
Oléron offre encore aujourd’hui des biens entre deux et trois fois moins chers que ses voisines atlantiques de réputation équivalente : plutôt attirant pour un acheteur qui hésite sur son futur lieu d’achat.
Reste un point important : la loi Le Meur (lire mon article pour Oléron) rend la location saisonnière difficile sur l’ensemble de ces territoires. Si votre plan financier reposait sur des revenus locatifs estivaux pour amortir le crédit, il faut le reconsidérer.
En clair : si vous redoutiez Oléron pour des raisons fiscales, ces craintes restent en deçà des autres avantages tel que le prix au m² . Si vous envisagez d’y vivre, vérifiez la VLC du bien auprès du vendeur.
Méthode, sources et limites
- Source des taux : jeu de données officiel DGFiP, exercices 2023 à 2025, départements 17, 85, 64.
- Simulation : les prix supposent une valeur locative cadastrale identique de 5 000 €/an, pour isoler l’effet des taux. La REOMi d’Oléron est un forfait.
- Ce que l’étude ne dit PAS : elle ne donne pas le montant réel d’une maison par commune. La valeur locative cadastrale d’un bien précis n’est pas en open data, un chiffre de 5000€ a été utilisé en contrepartie.
- Nuances ordures : la REOMi d’Oléron (190 €) est un abonnement de base avec un bac 120 L ; elle augmente avec le volume de déchets. L’avantage d’Oléron sur Ré se vérifie au-dessus d’une valeur locative d’environ 3 400 €.
- Prix du marché : moyennes relevées sur la période de Juin 2025 à 2026, données officielles notaires.fr.
Questions fréquentes
Morgan Rogeon
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